Aquisição de imóveis urbanos por estrangeiros para fins de investimento

De acordo com os dados da Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) e do Banco Central, o Brasil foi o quarto país com maior volume de investimentos estrangeiros no primeiro trimestre de 2022. E o mercado imobiliário está entre esses investimentos, por ter um retorno seguro e rentável.

Dada a relevância do tema, este artigo busca esclarecer as dúvidas mais comuns sobre a aquisição de imóvel urbano no Brasil por estrangeiro para fins de investimento.

1. O estrangeiro pode adquirir qualquer tipo de imóvel no Brasil?

A legislação brasileira permite a aquisição de imóveis urbanos por estrangeiros para fins de investimento, como imóveis comerciais e prédios situados em grandes cidades, bem como imóveis para uso próprio em centros urbanos e áreas litorâneas. No entanto, existem algumas restrições com relação as áreas rurais e de fronteira, tanto a sua aquisição quanto arrendamento por estrangeiro, bem como áreas de segurança nacional, como terrenos de marinha. Essas áreas possuem limites de compra e dependem de autorizações específicas, como do Conselho de Defesa Nacional.

Deve-se analisar com detalhes a legislação brasileira, o que se aplica tanto para estrangeiro pessoa física quanto pessoa jurídica.

2. Qual o primeiro passo para a aquisição de imóvel por estrangeiro?

Nos termos da Instrução Normativa nº 1.548/2015 da Receita Federal, qualquer pessoa não residente no Brasil deve, previamente à aquisição de imóvel no Brasil, possuir inscrição no Cadastros Nacional de Pessoa Física – CPF.

Para o estrangeiro especificamente que não reside no Brasil, há a possibilidade de fazer o seu pedido de CPF de forma online. Se o estrangeiro for casado, o cônjuge também deverá fazer a devida solicitação de CPF.

Esse formulário online deverá ser preenchido e encaminhado para a Receita Federal, acompanhado dos demais documentos de identificação como passaporte, certidão de nascimento ou casamento.

3. Se o estrangeiro investidor pretender residir no Brasil, como proceder?

Existe legislação específica que regula a questão de migração e requisitos para a residência no Brasil por estrangeiros (Lei 13.455/2017). Mas, desde 2018, há uma grande oportunidade para o investidor imobiliário estrangeiro que pretende residir aqui, conforme Resolução Normativa nº 36 do Conselho Nacional de Imigração¹.

Essa resolução trata da autorização de residência em decorrência de investimento imobiliário (visto de investidor). A autorização de residência poderá ser concedida pelo Ministério da Justiça e Segurança Pública à pessoa física que pretenda, com recursos próprios de origem externa, realizar investimento imobiliário no Brasil.

O requisito para a concessão desse tipo de residência é um investimento de capital externo em imóvel urbano construído ou em construção, no valor de no mínimo:

• R$700.000,00 (setecentos mil reais) se for localizado no Norte ou Nordeste do Brasil;

• ou de R$1.000.000,000 (um milhão de reais) se for localizado nas demais regiões brasileiras.

O interessado poderá comprovar o investimento imobiliário mediante a aquisição de mais de um imóvel como proprietário, desde que a soma de todos os imóveis corresponda a um dos valores acima. Poderá, ainda, ser admitido o regime de copropriedade, desde que cada interessado coproprietário do imóvel tenha investido os valores mínimos, a depender da região do imóvel.

4. Por quanto tempo será concedida a autorização de residência de investidor?

O prazo de autorização de residência prévia para fins de concessão do visto temporário será de 4 anos, o que poderá ser alterado para prazo indeterminado, desde que comprovada a manutenção do investimento, carteira de registro nacional migratório e certidões de antecedentes criminais, conforme estabelecido na Resolução.

Conclusão

O investimento do estrangeiro aqui no Brasil é sempre bem-vindo, mas como vimos, existem muitas questões a serem observadas.

Importante que o estrangeiro tenha uma assessoria especializada para a aquisição deste imóvel, o que lhe trará mais agilidade e segurança.

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Vanessa Azambuja Fernandes, Advogada Imobiliarista e Empresarial – OAB/ES 34.524, atuante há 15 anos. Especialista em Direito do Trabalho; Especialista em Advocacia Imobiliária, Urbanística, Registral e Notarial; LL.M em Direito Empresarial pela FGV; Especialista em Privacidade e Proteção de Dados; Professora da Pós-graduação de Direito Imobiliário na Prática do Polo Acadêmico The Solution da Unicorp Faculdades. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Subseção Vila Velha ES.