O Direito Condominial é uma área que está em grande ascensão no mercado imobiliário, sendo considerado um sub-ramo do Direito Civil. O censo de 2022, segundo o Cadastro Nacional de Endereços para Fins Estatísticos (CNEFE), mostrou que cada vez mais brasileiros escolhem morar em condomínios, sendo por diversos motivos, seja por segurança, utilização racional do espaço, redução de custos, lazer, comodidade, entre outros.

Porém, com a tecnologia, inovações imobiliárias e transformações no modo de vida em sociedade, sempre surgem dúvidas ao gerir um condomínio e necessidades de atualizações em Convenções e Regimentos Internos, principalmente ao lidar com questões legais contemporâneas.

Não temos uma legislação específica para questões condominiais, o que pode gerar dúvidas e insegurança jurídica. No Brasil, embora existam normas gerais no Código Civil e outras legislações que abordam aspectos condominiais, muitas situações específicas podem não estar totalmente claras ou serem deixadas para interpretação.

Para simplificar o entendimento nesta área, o presente artigo traz 6 principais dúvidas sobre o direito condominial, tendo como base a legislação do Código Civil, Lei do Inquilinato e entendimentos do STJ.


1.      O que é Convenção e Regimento Interno?

A Convenção de Condomínio é um documento legal que estipula as diretrizes, normas e direitos dos condôminos, estabelece também as limitações de áreas comuns e individuais e dispõe sobre conselhos fiscais e consultivos. Determina normas quanto à estrutura física e no modo de gestão do condomínio, quanto a assembleias, quórum, destituição e eleição do síndico, estruturação e função dos conselheiros, existência e função do subsíndico, entre outros.

Tendo em vista que os condomínios contam com diversos moradores, é preciso garantir que a boa convivência seja mantida, senão cada condômino se sentiria no direito de fazer o que bem entender, e para regulamentar essas regras internas a Convenção é de suma importância.

 Analisando a legislação brasileira, segundo o art. 1.333 do Código Civil, a Convenção, que constitui o condomínio edilício, deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção (construtora), sendo obrigatório o registro no Cartório de Imóveis.

 Quanto à matéria presente na Convenção, o art. 1.334 também do Código Civil, determina:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

X – convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

Já o Regimento Interno dispõe acordos de conduta e comportamento por parte dos condôminos e visitantes, quanto ao convívio coletivo e utilização das áreas comuns do condomínio. Dentre eles podemos citar:

A utilização das áreas comuns, como piscinas, salões de festas, playgrounds;

• regras para obras, reformas e mudanças;
• vagas de estacionamento/garagem;
• regras para aplicação de notificações, advertências ou multas;
• barulho no condomínio;
• regras para animais domésticos.

É importante ressaltar que, por mais que sejam documentos legais do condomínio, não podem se sobressair às demais legislações maiores, como a Constituição Federal e o Código Civil.


2.      Qual a diferença entre Assembleia Ordinária e Extraordinária?

A Assembleia Ordinária é aquela realizada uma vez ao ano, mediante convocação do síndico, conforme previsto no artigo 1.350 do Código Civil. Trata de assuntos recorrentes e rotineiros, como aprovação de contas, relatórios financeiros, planejamento anual e eleição de novos membros para a diretoria. Geralmente tem uma agenda previamente estabelecida e conhecida pelos participantes, com temas que seguem a rotina da organização.

Já a Assembleia Extraordinária é realizada para demandar questões mais urgentes, convocada de forma esporádica e em situações excepcionais. Não segue um calendário fixo e ocorre quando necessário. Aborda questões urgentes ou não previstas na assembleia ordinária, como mudanças estatutárias, situações emergenciais, decisões extraordinárias ou eventos imprevistos.

Em resumo, as Assembleias Ordinárias são para tratar de assuntos regulares e planejados, enquanto as Extraordinárias lidam com questões urgentes e não planejadas.

 
3.     Condomínio pode proibir animais?

Muitas Convenções e Regimentos Internos divergiam sobre a possibilidade de proibição ou não dos animais em condomínio, gerando muitas dúvidas entre os condôminos e a busca para se discutir o assunto no mundo jurídico.

Entendimento do STJ: em 2019 tivemos a decisão do Superior Tribunal de Justiça que colocou fim às discussões, onde houve o entendimento por essa Corte de que O CONDOMÍNIO NÃO PODE PROIBIR ANIMAIS NAS DEPENDÊNCIAS DA ÁREA RESIDENCIAL. Porém, a proibição se justifica se o animal representar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores do condomínio. (REsp 1.783.076-DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 14/05/2019, DJe 24/05/2019).

 
4.      Condomínio pode proibir morador de fumar no apartamento?

É de suma importância saber que a Lei nº 9.294/1996, também conhecida como Lei Antifumo, é aplicável em condomínios, assim como em qualquer outro local público ou privado.  Essa lei sofreu alterações através do artigo 49 da Lei nº 12.546/2011 e pelo Decreto nº 8.262/2014, proibindo o uso de cigarros, charutos, cachimbos, narguilés e outros produtos derivados do tabaco em locais de uso coletivo, públicos ou privados.

Assim, também fica proibido fumar em áreas comuns de condomínios. Mas quem fuma dentro da sua residência está amparado pela lei, já que a Lei Antifumo não se aplica em propriedades privadas, pois isso violaria a liberdade e individualidade de cada pessoa, amparados pelo artigo 1.335 do Código Civil, que prevê que são direitos do condômino “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”.

Entretanto, o Código Civil, em seu artigo 1.336, prevê que são deveres do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores”.

Uma vez que a fumaça do cigarro pode ser prejudicial à saúde de terceiros, o conflito entre os dois artigos acaba sendo motivo de ações judiciais frequentes em todo o Brasil. Por este motivo, é importante estipular regras e esclarecer o limite dessa liberdade para a prática de fumar em condomínios.

 
5.      É obrigatório ter conselho fiscal?

O artigo 1.356 do Código Civil prevê a faculdade de se constituir um conselho fiscal (composto de três membros), mas é importante destacar sua importância, tendo em vista sua finalidade de analisar e auditar as contas prestadas pelo síndico.

O Conselho Fiscal é geralmente composto por condôminos eleitos em assembleia. O número de membros pode variar, mas é comum ter três a cinco membros, com pelo menos um suplente. Os membros são eleitos para um período determinado, muitas vezes coincidente com o mandato da administração do condomínio. Realiza reuniões periódicas para revisar as finanças e discutir quaisquer problemas encontrados. A frequência das reuniões pode variar conforme a necessidade e o tamanho do condomínio.

O Conselho Fiscal em um condomínio desempenha um papel crucial na supervisão das finanças e na transparência da gestão condominial. Aqui estão algumas funções e responsabilidades típicas desse conselho: auditoria de contas, parecer sobre demonstrações financeiras, controle de despesas, fiscalização da administração, elaboração de relatórios.

A presença do Conselho Fiscal ajuda a garantir transparência nas finanças do condomínio e aumenta a confiança entre os condôminos. Atua como um controle adicional para prevenir fraudes e má gestão dos recursos do condomínio. Em resumo, o Conselho Fiscal é essencial para a boa governança do condomínio, ajudando a manter a administração financeira em conformidade com as regras e a proteger os interesses dos condôminos.

 

6.      Quando o condomínio é responsável por vazamentos e infiltração na unidade?

Vazamentos e infiltrações são problemas comuns em condomínios e motivos de muitas ações judiciais, que por vezes é necessário perícia, acarretando custos elevados para se apurar a culpabilidade.

A rede geral do condomínio (vertical) fica localizada na área comum, sendo de uso geral dos condôminos, conduzindo a água e o esgoto da via pública até os andares. Assim, havendo danos ou vazamentos oriundos dessa rede comum, a responsabilidade pelo conserto e a indenização pelos prejuízos causados será do Condomínio. 

Agora, quando o vazamento é na rede horizontal (canos ramais) que ligam a coluna à unidade, será de responsabilidade dos proprietários da respectiva unidade que fazem uso individual da tubulação, ou seja, que tiver origem na parte interna da sua unidade.

Em resumo, quando se fala em vazamento e infiltração:

• oriunda da rede horizontal: a responsabilidade é do condômino;
• oriunda da rede vertical: a responsabilidade é do Condomínio;

Conclusão

Diante de diversas dúvidas jurídicas no ramo do direito condominial, é evidente que a atuação do advogado dentro do condomínio é essencial, assessorando o síndico e demais gestores, minimizando o risco de demandas judiciais e buscando uma convivência harmoniosa entre os moradores.