Quando se fala em regularização de imóveis, estamos diante de 60 milhões de imóveis existentes, sendo que 30 milhões de domicílios urbanos carecem de regularização, ou seja, essas pessoas, não detém o título legitimando a propriedade^[1].

A importância do Imóvel Regularizado

A necessidade de regularizar o imóvel, seja para investimos imobiliários ou até mesmo para assegurar o direito à moradia, tem impulsionado o mercado imobiliário por busca de soluções jurídicas, seja no âmbito judicial ou extrajudicial. Essa iniciativa tem fomentado o interesse de profissionais, como advogados, despachantes e corretores de imóveis em adquirir conhecimento acerca dos procedimentos jurídicos para cada tipo de imóvel irregular.

Ocorre que, a complexidade das legislações imobiliárias e os encargos do processamento, tem desmotivado pessoas em adotar tais medidas jurídicas para regularizar seu imóvel, devido não somente aos trâmites burocráticos, como também, dos custos com processamento da regularização, partindo das taxas administrativas até o ato de registro perante o RGI (Registro Geral de Imóveis).

Vale destacar, que a informalidade na compra de imóveis atinge não somente pessoas de classe média/baixa situadas em pequenos bairros ou periferias, como também, em condomínios de médio e Alto Padrão, que por muitas vezes, essas pessoas decidem firmar o negócio jurídico por instrumento particular (famoso contrato de gaveta), na certeza de que o imóvel adquirido, se encontra livre e desembaraçado de ônus reais, reipersecutória.

Essa modalidade de aquisição é muito comum no que se refere aquisição de imóveis irregulares, devido à falta de informação as partes decidem desfazer do Imóvel na situação que se encontra, e transferindo a terceiros um patrimônio sem qualquer segurança jurídica, ocasionando prejuízos econômicos e ilegalidades na comercialização.

A consequência disso, começa com a falta de política pública por parte dos Municípios ou União, que deixam de fiscalizar o desenvolvimento e crescimento da cidade, contribuindo para disseminação de construções irregulares e, consequentemente, deixando de arrecadar com os impostos e Taxas (IPTU, ITBI, Coleta de Lixo).


Como iniciar o processo de regularização de imóveis?

Para iniciar o processo de regularização do imóvel, é necessário que o profissional reúna toda documentação relacionada ao imóvel, seja feita a busca da matrícula perante o registro de Imóveis e, principalmente, seja realizada busca de informações perante a Prefeitura Municipal da localidade. Ao obter a inscrição imobiliária - IPTU, é possível ser realizada a busca da matrícula imobiliária perante o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do Imóvel.

Para identificar qual procedimento jurídico de regularização a ser utilizado, é necessário analisar a documentação do imóvel e a forma pela qual foi adquirido. Bem como verificar se as obrigações contratuais foram adimplidas, e se a área de regularização pretendida possui a metragem expressa na documentação.

Quais as formas de regularizar um imóvel? 

Após constatado que o imóvel possui alguma irregularidade, se faz necessário identificar qual a ferramenta jurídica adequada a ser utilizada no processo de regularização. Dentre as possibilidades existentes, citamos algumas mais utilizadas:

- Usucapião Ordinária ou Usucapião Extraordinária;
- REURB Lei 13.465/2017 na Modalidade Social ou Específico;
- Adjudicação Compulsória;
- Processo de Retificação de Área;
- Desmembramento e/ou Desdobro.

No caso do processamento da Usucapião Ordinária ou Extraordinária, seja no âmbito Judicial ou Extrajudicial, é necessário que seja comprovado o exercício da posse, os limites da posse do bem imóvel, a comprovação de que a posse exercida seja Pública mansa e pacífica, não podendo haver qualquer impedimento para tanto.

A REURB (Regularização Fundiária Urbana), consiste em uma ferramenta jurídica com finalidade de solucionar problemas causados por ocupações irregulares (assentamentos), garantindo ao ocupante o título de proprietário, sendo classificada em: REURB-S (Social), cabendo ao Município ou ao Distrito Federal a responsabilidade pela elaboração e execução do projeto, com a implantação da infraestrutura e, REURB-E (Específico), cabendo aos legitimados elencados no art. 20, inciso II da Lei 13.465/2017 (proprietários, loteadores, incorporadores, beneficiário individual ou coletivo), requerer o processamento da REURB perante o Poder Público Municipal.

Outra ferramenta jurídica utilizada para a regularização de Imóveis, é a Adjudicação Compulsória, que consiste em garantir o direito de adquirir o direito à propriedade do imóvel adquirido através de contrato preliminar de compra e venda. Tal procedimento, é utilizado nos casos em que o vendedor/adjudicado se recusa a lavrar Escritura Pública de Compra e Venda em favor do Comprador/Adjudicante sem qualquer fundamento. No caso, o comprador/adjudicante pode recorrer ao Poder Judiciário ou Cartório de Notas, para pleitear obtenção da Carta de adjudicação da propriedade, fazendo prova do cumprimento da obrigação firmada no contrato preliminar de compra e venda.

A Retificação de área é um procedimento que pode ser processado no âmbito administrativo ou judicial, para corrigir os inconsistência da propriedade registrada, cujo projeto deve ser elaborado por profissional técnico habilitado (CREA) acompanhado de memorial descritivo, com emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), fazendo prova dos limites da propriedade.

O Desmembramento e o Desdobro tem como objetivo individualizar determinada unidade imobiliária, facilitando a venda individualizada do Imóvel, proporcionando maior segurança jurídica ao negócio. O desmembramento é utilizado para imóvel considerados como Gleba (área não dividida), já o desdobro, é utilizado para individualizar lotes de loteamento já aprovado

Conclusão

As medidas jurídicas de regularização de imóveis proporcionam não somente a valorização no mercado imobiliário, como proporcionam forte crescimento econômico na região, potencializando a comercialização de imóveis de forma segura, e com possibilidades de alienações bancárias e oferecidas como garantia.

Para todo processo de Regularização de Imóveis, é importante o acompanhamento de um profissional qualificado e que tenha conhecimento do assunto, não somente para evitar maiores prejuízos, como também, para proporcionar maior segurança jurídica, neste cenário que tem fomentado o mercado imobiliário.

^[1] Disponível em:  https://www.notariado.org.br/metade-dos-imoveis-no-brasil-possui-alguma-irregularidade.