Quando se trata de regularizar um imóvel ou então solucionar dificuldades na formalização da transferência de propriedade, a adjudicação surge como uma forma poderosa e eficaz. Esse mecanismo jurídico pode ser a chave para resolver de forma definitiva tais questões, trazendo a tranquilidade que tantos proprietários almejam. Seja por meio de vias judiciais ou extrajudiciais, a adjudicação oferece uma alternativa robusta e eficiente, garantindo a propriedade legítima de um imóvel e prevenindo futuros litígios.

A adjudicação é um instituto legal que consiste no procedimento pelo qual expropria-se a titularidade de um bem imóvel de alguém para que então seja transferido para outra pessoa, seja por decisão judicial ou por meio de procedimentos extrajudiciais.

Esse procedimento é especialmente útil em casos onde a formalização da transferência de titularidade não foi realizada, seja por desentendimentos entre as partes, dificuldades administrativas ou outros impedimentos.

Imagine a seguinte situação: o comprador já pagou pelo imóvel, mas o vendedor se recusa a assinar a escritura de transferência, ou então se encontra, por algum motivo, impossibilitado de fazê-lo. São várias as hipóteses de cabimento, por isso recomenda-se fortemente a consulta de um advogado que domine o tema a fim de verificar sua possibilidade de adequação ao caso concreto, visto ainda que a adjudicação não se limita apenas à compra e venda de imóveis. Ela também pode ser aplicada em casos de direito sucessório ou execuções de dívidas, onde o credor pode receber o imóvel como forma de pagamento.

No entanto, sob o aspecto do direito imobiliário, surge a seguinte pergunta:

É possível realizar a adjudicação de qualquer imóvel?

A resposta depende de alguns fatores. A possibilidade de adjudicar um imóvel está ligada à transferência de propriedade decorrente de um ato jurídico já instrumentalizado, como é o caso da compra e venda de propriedade através de pré-contrato de promessa, por exemplo. Portanto, a adjudicação é aplicável a imóveis cuja posse já está definida, mas que ainda necessitam da formalização da titularidade por meio de escritura pública e registro no cartório de imóveis. Nesse aspecto, a adjudicação se diferencia totalmente de ações possessórias e do instituto da usucapião, que se baseiam na posse, podendo levar a registro inclusive imóveis ainda sem matrícula.

Como é o procedimento de adjudicação?

Entendido o conceito, passa-se a indagar como funciona esse procedimento. Pois bem, dependendo do caso, pode ser realizada tanto por via judicial quanto extrajudicial.

Se o caminho escolhido for o judicial, geralmente isso acontece quando a situação já está um pouco mais complicada, quando o comprador já esgotou todas as tentativas amigáveis e administrativas. Nesse cenário, a solução é procurar a justiça, e é onde destaco o artigo 825, inciso “I” do Código de Processo Civil, no qual o juízo, após ser provocado por uma ação de adjudicação compulsória, poderá decidir pela adjudicação do imóvel, ou seja, determinar que o imóvel seja transferido para o comprador.

A documentação necessária prescinde de consultoria jurídica, pois cada caso demanda uma força probatória específica. Mas basicamente são exigidos o instrumento de transmissão, a quitação, a comprovação de ineficácia da via que seria a regular, e os comprovantes de posse.

A sentença judicial transitada em julgado pode servir como título ou integrar a carta de sentença para que o imóvel seja registrado em nome do adjudicante no competente cartório de registro de imóveis.

Por outro lado, para um caminho em tese mais célere e simplificado, vale a pena conferir o instituto da adjudicação extrajudicial, ora entabulada na Lei n.º 14.382/22. Por esse formato, é feito diretamente em cartório, seguindo todos os requisitos vigentes em Lei e no Provimento n.º 150 de 2023 do Conselho Nacional de Justiça - CNJ, que traz todo o passo-a-passo do percurso extrajudicial, desde o requerimento até o efetivo registro.

Vislumbre: a parte devidamente assistida por seu advogado ou defensor, solicita ao Cartório de Imóveis junto de todos os documentos já pré-constituídos e incorporados em ata notarial, que deve demonstrar o preenchimento de todos os requisitos, ou da Decisão Arbitral se for o caso. E se estiver tudo em ordem, incluindo a notificação dos envolvidos, o cartório poderá fazer a adjudicação com o efetivo registro da propriedade tabular do imóvel em nome do solicitante, sem que seja preciso recorrer a um processo judicializado. Prático, não?

Dessa forma, resta caracterizado que esse instituto é uma solução legalmente eficaz para garantir a propriedade do imóvel de forma legítima e incontestável, para propiciar o exercício pleno de direitos, bem como prevenir litígios futuros. Seja para qual for o caso, conhecer e entender essa ferramenta jurídica diante de um mercado imobiliário cheio de nuances e imprevistos pode ser o que falta para resolver muitas dores de cabeça quando se trata de segurança patrimonial.

Quais os benefícios da adjudicação como instrumento de regularização imobiliária?

E falando de benefícios, a utilização da adjudicação como instrumento de regularização imobiliária é mais do que uma estratégia legal, pois traz consigo outros efeitos colaterais positivos. Um imóvel devidamente registrado tende a se valorizar no mercado, facilitando eventuais transações. Ele também abre portas para financiamentos, uma vez que a propriedade legalmente registrada é uma garantia sólida para instituições financeiras.

Idealize a tranquilidade de ter um imóvel totalmente regularizado, pronto para ser vendido, hipotecado ou até mesmo transmitido por herança, tudo dentro dos ditames da lei. Isso não só facilita a vida do proprietário atual, como também agrega valor ao imóvel, tornando-o mais atraente para potenciais compradores ou investidores, afinal, em um mercado cada vez mais competitivo, a regularidade documental de um imóvel pode ser o fator decisivo na hora de fechar um negócio, garantindo a liquidez e estabilidade do investimento.

Enfim, a adjudicação pode resolver muitas dores de cabeça quando se trata de regularizar um imóvel que, embora já comprado, não se encontra devidamente formalizado. Proprietários e credores devem considerar essa ferramenta jurídica como uma opção viável para resolver situações de impasse, evitando delongas desnecessárias e garantindo direitos, segurança e valorização patrimonial, pois a mesma contribui significativamente para a ordem e a transparência no mercado imobiliário, beneficiando não apenas os indivíduos diretamente envolvidos, mas também a sociedade como um todo.

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